【特寫】把民宿開到日本去！中國房東闖京都

“清水茶寮”位於門脅町，距離京都清水寺不遠，步行至著名景點鴨川僅幾分鐘時間。

一推門進入這座明治時期建造的百年老宅，榻榻米帶來的草木香氣便撲鼻而來。進門後即是茶室和廚房，這裡昔日用作店面經營，略帶斑駁的日式推拉門與頭頂深色木質樑柱搭配，烘托出了整體的古樸氛圍。

裡側的榻榻米房間是生活區“中戶”，牆面如舊時一樣使用竹篾、泥草與和紙建造而成，可以邊品茶邊觀賞小巧的日本庭院。這大概就是人們想象中的舊日京都生活感，時光的流轉在這裡似乎不露痕跡。

這是中國老闆張一凡在京都經營的民宿品牌“京戀”的其中一處，使用的是如今已經停止再建的傳統木質建築“町屋”。他坐在自己的民宿裡，從歷史到經營過程，向我們講述了很多關於町屋的故事。

張一凡並不是唯一一位在京都經營町屋民宿的中國人，隨著近年日本旅遊熱持續升溫，京都從曾經的關西遊線路中的一站，變成了讓人願意專程前往的目的地。特色分明的町屋成為遊客們躍躍欲試的入住新選擇，大批中國房東在這裡從事著與之相關的的生意，準備在京都開創新的事業和生活。如果想體驗獨特的關西民宿風情，這些町屋絕對值得列入住宿清單。

這裡有在4天之內就決定辭掉國內工作，來到京都當民宿老闆的“90後”；也有想趁中國出境遊大潮而起的酒店管理品牌；更多的是從留學生時代起就在日本學習工作的中國人，近年紛紛將注意力彙集在町屋民宿經營上。

對於這些人來說，町屋民宿或許並非他們唯一的業務，但卻無比重要。還有更多投資町屋房產的業主，他們的故事就在這片異國土地上展開。

從794年桓武天皇定都平安京（今京都市）開始，町屋就作為一種商住兩用式房屋在日本全國流傳開來。這種兩層木質結構建築多數臨街，比較常見的開啟方式是下層經商，上層供店主個人使用。

傳統町屋以插大黑柱（頂樑柱）作為町屋開工的儀式，透過樑的結構學來承重瓦的重量，建築方法與古代寺廟類似。儘管根據建築者的財力、用途，町屋的面積大小會有區別，但基本的室內結構主要是用一個過道連通接待客人的“店之間”和主人自己生活的“裡之間”，以及一個陡而狹窄的樓梯通往二層。

可惜的是，因不能適應如今的消防、建築等法規，町屋在1950年後停止新建。

儘管京都已經是日本目前町屋保護得最好的地區，但因戰火、自然災害、社會變遷等原因，京都町屋的數量正在不斷減少。據《京都新聞》的調查，京都町屋正以每年800套、約1.7％的速度在逐漸減少，目前已減至全京都僅４萬多套。

因為數量稀少，入住町屋改造的民宿被認為是一件難得的事。如今在改造時，經營者們傾向於讓町屋擁有不同的設計特色，以增強入住體驗及避免同質化。

張一凡夫婦在2013年購置了自己的第一棟町屋做民宿，在行業裡算開始得比較早。清水茶寮是他們的第13套町屋民宿。這裡前身是書店，牆上還保留著“書籍商”的經營許可標誌，和店主反對1989年開始徵收消費稅的標語不乾膠。

張一凡喜歡儘可能地保留町屋原本的樣子，清水茶寮施工前他就讓師傅拆下木門，改造完工後再裝回去。

“我也會去別人家即將拆掉的町屋，買回一些門窗、燈之類的老物件兒，”張一凡在講起房間內的東西來歷時，細緻得有點像介紹自己的孩子。

清水茶寮的二樓是一個傳統榻榻米的和室臥房，木質房梁呈傾斜狀，視窗的位置舉架很低。這是因為過去高貴的武士走在街上時，認為百姓站在二樓俯看十分不禮貌而採取的限令，這迫使人們必須跪著才能來到窗邊。通常二樓越矮的房子年代越久遠。張一凡覺得有意思，也將這些結構保留了下來。

旅行民宿品牌“在川旅宿”邀請青山周平改造了它們的首間民宿“在川合庭”，這位設計師曾因爆改北京胡同舊宅出名。這棟老町屋，前身是擁有120多年曆史的鉛版印刷廠，前店後院，上下兩層。這套設計還曾登上過知名設計網站Designboom的熱門榜。

青山周平的讓町屋呈現出一種介於和風與北歐風格之間的簡約感，比如既保留著傳統的榻榻米房間、和紙裝飾牆面、在臥室之外還修建了面積不小的茶屋，邊喝茶可以邊欣賞外面由竹子、青石、砂礫、苔蘚組成的庭院；同時也有大到不像日本的衛生間和清水泥洗手池，及西式睡床。這種混搭在町屋民宿中比較少見。

室內的用品，也多有講究，植村秀的毛巾、柳宗理的蝴蝶椅、洛中高崗屋的西陣織布團……在二樓過道閒置的狹小空間裡，也安放了可以看書的工作臺。

清水茶寮和在川合庭走較為高階的整租路線，除了這樣風格鮮明的設計，但更多的是使用全新的材料，裝修成日本和室家庭的感覺，將每間房分開出租的也不在少數。

大部分業主的裝修預算在1500～2000萬日元（約人民幣90～120萬人民幣），這是一個價效比和時間成本都相對較高的區間。在這樣的設計中，客人仍可以感受到有著傳統木拉門和榻榻米的房間，以及較為現代化的電器。

每月25號在京都西郊北野天滿宮都會開放二手市集，不少京都町屋民宿經營者都樂於過去淘貨。這裡不乏很多價格實惠，樣子充滿年代感的二手傢俱、茶具等家庭用品，畢竟為町屋營造一種頗具傳統感的生活氛圍是件非常重要的事。

與京都大量遊客湧入的境況相對的是其有限的住宿接待能力，這是京都町屋民宿興起的背景。

據《日本時報》3月15日報道，根據對36家京都市主要酒店進行的調查顯示，2017年這些酒店的總入住率為88.8%，在櫻花季和紅葉季均可達到94％以上，來自中國大陸的遊客所佔份額最大。

想接待更多的遊客，就要建更多的酒店。但由於歷史城市保護的原因，京都市政府對新建築的限高規定為31米，城中心地區則需低於15米，市區內修建新酒店成了件困難的事。

隨著2013年Airbnb迅速流行，民宿業在全球蓬勃發展，用町屋改造旅館的路子開始露了出來。

因此在眾多房產形式中，町屋因其已經接近底部的折舊費和低廉的房產交易稅受到投資者的青青睞，這些優惠可以平衡一部分改建和維護的費用。

起初是歐美人，然後是香港人和臺灣人，一定的稀缺性和對於京都慢生活的嚮往以及部分投資需求，催生了一部分來京都購置町屋的外國房主。

和町屋相關的生意主要有兩種，民宿管理和不動產銷售。不少人會同時經營兩塊業務，通常業主從他們手上買町屋再託管給其進行裝修、改造以及經營，這也是目前外國投資者在日本經營町屋民宿的主要形式。

“田字區”內的町屋是搶手貨。田字區指的是北至丸太通，南到五條通，東山通以西，崛川通以東的區域，因為道路橫平豎直像“田”字而得名。這裡是京都的核心區，距離景區近、交通方便，無論是房地產升值還是遊人入住，都是公認的黃金地段。

目前京都町屋民宿的主流託管費用是町屋年流水的25～35％，在去掉所有成本後，業主較穩定的年收益約在4-8％左右。按照這個計算方法，假設京都住宿業可以保持目前的火熱狀態，那麼業主最多25年左右便可透過民宿經營收回成本。

如果關西地區不動產價格還能上升，那麼町屋對於業主們來說將是一門更加不錯的生意。

“有人說2020年東京奧運會後日本房價會降，但我看好關西地區未來的不動產行情，”在張一凡看來，相比俄羅斯葉卡捷琳堡和亞塞拜然巴庫這兩個競爭地，大阪更有可能獲得2025年世博會的舉辦權，這很有可能拉動未來日本關西地區旅遊和不動產業的上升。

也有小道訊息說日本還將開放賭博業，屆時大阪還將建造全亞洲規模最大的賭場，這也是關西圈的旅館經營者中津津樂道的訊息。

民宿品牌“在川旅宿（以下簡稱‘在川’）”的創始人韓哲同樣只在Airbnb上最熱門的租房區域選址開民宿，這位曾經的窮遊網COO看中隨著中國大量遊客出境遊帶來的創業機會。所有距離中國飛行5小時的旅遊目的地他都會關注，日本是第一站。

目前在川主要業務還是在做大阪的公寓型酒店及和服店等旅遊業務，京都的兩套町屋更像其宣傳品牌形象的旗艦店。無獨有偶，不動產兼旅宿品牌“有一居”也同時在建設旗下的公寓型酒店和高階町屋民宿品牌“條”，預計會在今年秋季完工。

軟服務也為町屋住宿增強了體驗感。

韓哲在京都人氣景點開設了花見和服體驗店，為客人提供和服租賃和茶道體驗等活動，也在町屋民宿中加入日本傳統旅館的女管家“女將”服務。

馬佳南是町屋民宿品牌“美廬（Miro）”的創始人，在日本研究生畢業後他就在大阪經營旅遊地接社，因此美廬也為客人提供在地的定製遊服務。除熱門景點的導遊之外，入住期間馬佳南還會幫客人約穿和服的奶奶來廚房做日式家庭早餐，現煎雞蛋卷和手卷壽司的香氣讓人們找到一種生活在京都的真實感，當然，價格還是有點小貴。

最近馬佳南也正在忙著開發美廬的App，按照他的計劃，客人將可以透過這款App訂房、挑選配套服務，以及申請當地餐廳預約。同時，馬佳南也計劃同合夥人、前央視主持人趙普在安徽的民宿品牌“山水間”合作，雙方將開展一系列導流活動，增強客人對於品牌的粘性。

MM（ Machiya Management，意味“町屋管理”）公司是張一凡成立的町屋民宿管理公司，目前MM公司管理著40餘套町屋民宿，因此張一凡計劃將整個京都作為一個大型度假村，在京都站開設一間大型町屋民宿作為大本營，並以此為中心將客人送達分散在京都各處的民宿中。同時，包括薛蠻子投資的“蠻子民宿”、更加高階的“蘇影”系列民宿，及在琵琶湖景區的親子度假屋也在籌備中。

為了方便管理和節省時間成本，一些經營者也選擇持有自己的清掃團隊，張一凡就收購了一間日本清掃公司。馬佳南也有自己的清掃團隊，他最近取得了“勞動組合”許可，今後可以從東南亞等地區引進派遣勞務，又是一個低成本的辦法。

有一居在中國國內市場的推廣上做得更好，除在地產銷售展會上頻頻露臉，也會在自己的社交媒體上持續分享關於生活在日本的體驗與文化，首本出版物《東京咖啡時間》，用咖啡為日本人帶來的愜意感提升人們對日本生活的嚮往。

和很多民宿專案一樣，不少町屋民宿也會選擇在眾籌平臺上登入專案，比起籌款，市場推廣更符合經營者的目標。

為了規範越來越熱的民宿市場，日本政府於2017年頒佈史上最為嚴格的管理標準，從2018年6月起，所有民宿必須持證經營。忙著開店、忙著打理、忙著買賣不動產、忙著申請經營牌照，這便是從事京都町屋相關工作者們的近況。

日本住宿法將牌照標準按照高低分為酒店、簡易宿泊、民泊三大類。民泊通常指的是房東拿出自己家的一部分作為旅館，自己也住在其中，這種每年只能經營180天。町屋要想像一般酒店一樣經營，並且可以登陸OTA，則至少需要簡易宿泊的牌照。

按照簡易宿泊的改造標準，最大的工程是消防改造，比如消防泵的水壓要重新改，要有防火樓梯。施工完成之後，就要面臨防火、保健所的檢查。也有過施工完成後，因為負責檢查的人員覺得衛生間玻璃太多，像情人旅館，又面臨重新改造的情況。

有一居邀請設計師竹內誠一郎擔任旗下高階町屋民宿品牌“條”的室內外設計。竹內清楚地記得自己負責施工的一套位於塗師町的町屋在改造前的樣子，這棟近百年前大正時代修建的老房，已經因年久失修變得牆壁斷裂、木樑腐壞、水道破損……雖然外觀看起來還是原有的風貌，但內部已盡顯老態。

按照效果圖的預期，這裡最終將呈現整潔的室內空間、高高的天井、以及傳統的室內氛圍和現代化的電器。要達到這個預期，需要從加固房梁到更換下水管道，給町屋做一番從內而外的大整形，工程不小。

大多數町屋的改造都是如此，但在所有改造町屋會遇到的難題中，公認最不好搞定的，就是當地的人情世故。

戴周穎是“有一居”的創始人，一進入施工的環節，戴周穎就發現町屋民宿的開設沒有想象中那麼順利。每一間民宿必須拿到町長的簽字才能辦理牌照，町類似中國的街道，町長則相當於街道辦事處主任，簽字的前提是町內的鄰居全都同意町屋酒店的開業。如果周圍100米有學校，則還需要去學校申請。

令他印象最深的是我們有一間町屋民宿位於左京區的一個富人生活區，町內鄰居大多年紀較大，傳統而保守。因為他們的阻力，整個專案拖後了半年之久。

日本鄰居最擔心的問題就是房屋和住客安全等問題，最保險的辦法就是開業之前就去拜訪，跟鄰居們說清楚營業計劃，以及向他們解釋會如何解決他們的顧慮，比如會嚴格叮囑住客保持安靜、垃圾分類、不在屋裡和門口抽菸等。

酒店改建施工開始之前，一定要將一塊寫著施工資訊的牌子放在門口，讓附近的人都可以資訊對稱。帶好禮物、提前公示、耐心溝通，是搞定鄰居的基礎辦法。一些民宿經營者，還會偶爾為町內住民提供町屋作為免費聚會場所，或是給鄰居們“特供“內部價格以便他們的親戚前來投宿。

“聽說有的管理者沒有經驗，已經開始動工才跟周圍鄰居告知，結果遭到強烈反對，專案工期也拖延了很久，”戴周穎回憶說。

“去看望日本鄰居，尤其是年紀大的人，最穩妥的辦法是帶上京都當地產的虎屋牌羊羹，”紀曉暘告訴菲卡記者，他是MM公司的另一位合夥人，來到日本只有1年的時間，這些細節都是日本員工告訴他的。

MM公司管理的其中一間町屋民宿，邀請的是日本國寶級木工建築師永野一生來做建築改造。“不感到羞恥嗎，日本的傳統需要中國人來維護，你們卻在這裡叫嚷反對，” 一次町內說明會，還是靠永野如此訓斥才說服了本來持反對意見的當地居民們。

還有一個意料外的改造難點，是好的工匠太少。如果真正想達到完全如舊的狀態，需要使用榫卯結構。關於京都還有多少會榫卯的匠人，有人說30多位，有人說50多位，但很難更多了。和大多數應用較少的手藝一樣，京都的榫卯工藝也已經式微，而且近年來類似的專案太多，榫卯工匠都在各個專案裡，新開的工程只能在後面排隊。

因此儘管大多數町屋民宿會把室內修建得頗具舊時風格，但並不會採用如此繁複的榫卯結構。

即使取得了牌照，日常經營中也會出現不少麻煩的瑣事。

有段時間狀況頻發，紀曉暘一週之內跑了四趟去旅館周圍的鄰居家裡鞠躬。比如裝修工人把車停在小巷出口了，住客給他們添麻煩了等等，當鄰居稍有不滿就會打電話過來。不過還好他們一旦聯絡到負責人，事情就不會鬧大。

好在能成功開業的町屋，大多境況比較圓滿。青山周平設計的“在川合庭”在完工時開放參觀，房子的原房東、一位曾在這裡經營印刷廠的老奶奶，在看到新房子時開心地表示，屋門口的過道在阪神大地震時被震壞，如今終於又恢復原貌了。

町屋的改造，也幫很多日本人找到了他們昔日的記憶。

想住上町屋，大體來說有兩種方法，一是入住町屋民宿，二就是自己買一棟。前者是體驗，後者是生活。

紀曉暘在房東中顯得有點特殊，90後的他最為年輕，此前在英國讀書的他因為一位朋友在張一凡那裡買了町屋來經營民宿而瞭解到這門生意。這位朋友的父親頗有遠見，早在三四年前就提到過在日本配置町屋做房產的想法。

最初只是來看看，但令紀曉暘自己也感到意外的是，在短短的4天之內就完成了購買簽約，隨即回國辭掉了工作來到京都開始自己的町屋事業。

“京都町屋的售價主要取決於地段，以70平方米左右的町屋為例，最低價格可控制在近150萬元，上不封頂，”紀曉暘告訴菲卡記者。他購買町屋時的手續不算複雜，除現金和護照外只需在國內準備一份個人身份的公證書即可。

需要注意的是，如果是想購買町屋做民宿，則最好是購買商業用地。為了能透過安全檢查，門口還需要有1.5米寬的距離來容納消防車透過。各種條件加起來，購置一套可以經營民宿的町屋不動產，則至少需要約人民幣300萬元。

但紀曉暘自己是不住在町屋裡的，事實上長租町屋用於自住的人很少，因為老化的町屋保溫隔音效果差，也難以適應現代人電器化生活，若是修繕則費用過高。

町屋不動產投資中也存在一些問題。比如町屋的買賣不可貸款或分期，將錢從國內轉出也是件八仙過海一樣的事情。而且町屋目前的房價已經開始被炒高，入市較晚更需要決心。同時，町屋民宿適合規模化運營，對於擁有房間較少的業主來說，則容易出現因單體規模過小而導致的難以盈利的現象。

因此也有不少京都房產的外國業主並沒有選擇投資町屋，趙普透過馬佳南也在京都購房開設了民宿，不過選擇的是新蓋的一戶建。當菲卡記者抵達位於京都西部的這套二層住宅時，迎接我們的是撲面而來的暖氣，相比之下，町屋一到冬天就難免有走風漏氣的感覺。

在各位町屋業主中，最高調的莫屬薛蠻子。2018年初，一條關於他在京都買下一條街的訊息成為了熱點話題。不過，截止發稿，關於蠻子小路的具體位置、動工情況，仍然語焉不詳。記者根據網上透露的訊息和照片前往蠻子小路的所在位置，但始終未能找到他照片背景中的那條街。

如今，在京都的街上隨便走走，仍然可以和很多施工中的町屋偶遇。它們其中有的正被拆除，有的則在改造中，從擺在施工酒店門口的白色板子上可以看出，其中不少是中國經營者的專案。唐末宋初的時候，町屋的建築方式由中國流傳至日本，如今這些中國房東，又在悄悄地讓它發生著改變。